5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于这一(yī)板块已经在(zài)悄然(rán)布(bù)局。数(shù)据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据(jù)基(jī)金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增(zēn夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处g)幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有(yǒu)的房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募(mù)所持房(fáng)地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于(yú)出现(xiàn)了三年来的(de)首次(cì)回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎(hū)在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股(gǔ)从排位(wèi)上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其(qí)次是金地(dì)集(jí)团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首季(jì)并非行(xíng)业(yè)销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上(shàng)还(hái)需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映射(shè夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处)到(dào)二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似(shì)的(de)行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给(gěi)侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上(shàng)海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募(mù)人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但(dàn)不代表没有(yǒu)投(tóu)资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的(de)阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第(dì)一(yī)的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上(shàng)海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在(zài)前十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司股东的(de)净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处(chéng)本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)结构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系(xì)等问(wèn)题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和(hé)现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流(liú)的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话(huà)，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国(guó)资背景(jǐng)龙(lóng)头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国企央企在(zài)三个(gè)方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投(tóu)资(zī)的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过(guò)程中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着一些不确(què)定性(xìng)。其实整个市(shì)场(chǎng)从(cóng)四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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