4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng反射弧包括哪五个部分，反射弧包括哪五个部分顺序)的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在(zài)当前(qián)的情(qíng)况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资(zī)金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中国(guó)香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题。针(zhēn)对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办(bàn)立信(xìn)置业(yè)有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说(shuō)明(míng)书(shū)，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼(lóu)盘因建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等(děng)能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银(yín)行开(kāi)设(shè)的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方(fāng)，后(hòu)续需(xū)自身(shēn)推(tuī)动项目(mù)完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系(xì)逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当(dāng)时的(de)国(guó)情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长的(de)两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国(guó)内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等(děng)多(duō)方(fāng)迅速(sù)出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)发(fā)展。

　　引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在(zài)中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商办(bàn)理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记(jì)-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆(gān)的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的(de)稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累(lèi)计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会(huì)固(gù)定资产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美(měi)元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是(shì)因(yīn)为住(zhù)房(fáng)市值(zhí)高，以(yǐ)及中国(guó)资(zī)本(běn)市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者(zhě)承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的(de)预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监(jiān)管的(de)具(jù)体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按(àn)照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资(zī)金(jīn)，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如(rú)工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，反射弧包括哪五个部分，反射弧包括哪五个部分顺序再(zài)由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或(huò)预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的预付(fù)款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购房者在(zài)房屋(wū)交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部(bù)来(lái)自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)经审查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭(píng)证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采(cǎi)取按(àn)工(gōng)期支付房(fáng)款的(de)制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次(cì)发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内(nèi)容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入(rù)开(kāi)发(fā)商账(zhàng)户前经(jīng)过两道(dào)关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资(zī)金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预(yù)先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购(gòu)权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了(le)统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民(mín)生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金(jīn)融(róng)工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业，加大支(zhī)持(chí)力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为(wèi)每(měi)个房(fáng)企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为(wèi)房(fáng)屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)机(jī)制(zhì)或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修期(qī)结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 反射弧包括哪五个部分，反射弧包括哪五个部分顺序