文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一(yī)下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全(quán)交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现(xiàn)在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融(róng)支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案(àn)研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度(dù)，许多人栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋或(huò)者其(qí)他临(lín)时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了(le)自己(jǐ)的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资(zī)金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的住房供不(bù)应求(qiú)的(de)问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需(xū)律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银(yín)行(xíng)开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖(mài)楼花”模(mó)式无(wú)疑(yí)是对内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实(shí)物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发(fā)时(shí)间周(zhōu)期长的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成(chéng)滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开(kāi)始房(fáng)改货币化(huà)，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模(mó)式后(hòu)，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发(fā)展进程。预售(shòu)制(zhì)在过(guò)去(qù)20多年对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全(quán)民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年(nián)时(shí)间走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总(zǒng)销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)的(de)发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各(gè)项贷(dài)款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的(de)预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底(dǐ)两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市(shì)商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房(fáng)所(suǒ)得(dé)款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合(hé)肥等城(chéng)市(shì)则按(àn)照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的(de)工程款(kuǎn)，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资(zī)金，一般设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式(shì)：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第(dì)三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机(jī)监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部(bù)门经审查后发(fā)放的(de)验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭(píng)证(zhèng)向银(yín)行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用(yòng)不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支(zhī)付(fù)节点、比例(lì)因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使用期(qī)限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对(duì)期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是(shì)当房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误(wù)后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同(tóng)签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日(rì)本(běn)二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措(cuò)施(shī)才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预(先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案yù)先支付的购房(fáng)款也(yě)受该措施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商(shāng)有统(tǒng)一的(de)选购(gòu)权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时(shí)购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存(cún)入(rù)银(yín)行专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户(hù)资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保(bǎo)修期结(jié)束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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