饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题(tí)，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局(jú)联合(hé)发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构(gòu)存在利用房源客源优势收(shōu)取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人(rén)信(xìn)息(xī)等(děng)问题，加重(zhòng)交易(yì)当事(shì)人负(fù)担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展，一二线(xiàn)城市二手房(fáng)交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院住房政(zhèng)策研究中心(xīn)首席研究(jiū)员李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民来说(shuō)属于(yú)金额不低(dī)的大宗交易，由(yóu)于(yú)二手(shǒu)房交(jiāo)易成本(běn)较高、交易周期较(jiào)长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来(lái)完成。但很多中介利用信息(xī)不对称(chēng)等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造(zào)成额外的(de)负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易(yì)行为及其主(zhǔ)体进(jìn)行规范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便(biàn)是(shì)房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋(wū)交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构要合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓励(lì)按照成交价(jià)格(gé)越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交易(yì)双方共同承担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介(jiè)绍(shào)，目(mù)前房(fáng)地(dì)产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年(nián)国(guó)家计委建设部下(xià)发的《关于房(fáng)地(dì)产中介服务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规定：房屋买卖(mài)代理收(shōu)费，按成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北(běi)京市执行的(de)2014年更新后的(de)收费标准，即根据这样的规(guī)定(dìng)：“少(shǎo)数(shù)特别复杂(zá)的(de)住宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易(yì)各(gè)方协商(shāng)同意(yì)，可在规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当(dāng)前(qián)北京二手房中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消(xiāo)了房地产中介服务(wù)等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)收费多少由各(gè)中(zhōng)介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实(shí)际收取费用过(guò)程中(zhōng)，相(xiāng)关监(jiān)管部(bù)门当前并未明(míng)确具体的中介费率，中介机(jī)构仅需(xū)在服(fú)务过程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合(hé)适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应(yīng)当在经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户(hù)端等场所或(huò)渠道(dào)，公(gōng)示服务项目、服务(wù)内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别(bié)明确服务(wù)项目和收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交易(yì)当事人出(chū)具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市(shì)场平均水平(píng)的房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设部(bù)门将会同市场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市(shì)场监管(guǎn)部门会同(tóng)有关部(bù)门依法(fǎ)查处(chù)不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对(duì)房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行(xíng)分档(dàng)定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑(zhèng)叔(shū)伦(lún)称(chēng)，住(zhù)建(jiàn)部发(fā)文鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价(jià)，合理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击(jī)收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的(de)意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其(qí)中的细则，还需要(yào)看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可能对(duì)交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究(jiū)总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上(shàng)下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些(xiē)热(rè)点城市的二手房交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的情(qíng)形(xíng)，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房(fáng)者来(lái)承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么(zhè)部分费用也可能通过转嫁的(de)方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下(xià)家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部(bù)分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交易中操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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