万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了(le)共(gòng)同(tóng)债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可(kě)问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的(de)那(nà)么简单(dān)。

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　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪(háo)宅的(de)尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司(sī)不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵(dǐ)押(yā)物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司(sī)北(běi)京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道(dào)属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子(zi)根本没有网签，也(yě)没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主基本都是北(běi)京的高端人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经支付价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提(tí)出执行(xíng)异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求(qiú)权优(yōu)先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖(mài)出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责(zé)任公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大(dà)规(guī)模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名(míng)度(dù)，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无(wú)论(lùn)是一块块(kuài)从荷(hé)兰(lán)运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米高将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是(shì)每平(píng)米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业(yè)内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对(duì)手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过(guò)这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明(míng)万(wàn)柳书院虽(suī)然(rán)已(yǐ)经推(tuī)出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住(zhù)在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也(yě)因此(cǐ)，它被外(wài)界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房(fáng)，拿(ná)北京城最(zuì)贵(guì)的(de)地(dì)”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背(bèi)后，这个地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转折点，就(jiù)在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进(jìn)军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京(jīng)国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的(de)经营(yíng)状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押(yā)手中(将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》zhōng)的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其身？

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