5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金一(yī)季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出(chū)现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势(shì)头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经(jīng)济(jì)圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大(dà)分化时代(dài)，一(yī)二(èr)线城市好于三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么(me)投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地(dì)产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端(duān)还需要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房(fáng)面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行(xíng)业(yè)的(de)需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们(men)分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实(1米等于多少mm 1米等于多少厘米shí)现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少41米等于多少mm 1米等于多少厘米7.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的(de)上(shàng)银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在(zài)其中持(chí)续驻(zhù)足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地(dì)产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀(shā)入十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会(huì)依然(rán)存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行(xíng)业出清(qīng)的(de)过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中(zhōng)长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的(de)盈(yíng)利(lì)和现金(jīn)流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次(cì)是(shì)销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是(shì)在(zài)2021年下半年(nián)民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够(gò1米等于多少mm 1米等于多少厘米u)保有一(yī)个(gè)正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极(jí)个别城(chéng)市(shì)四月环(huán)比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复(fù)苏速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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