近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过(guò)观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不(bù)再(zài)产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年(nián)全年(nián)分配金(jīn)额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交易价格的(de)变化(huà)。基(jī)金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施(shī)资产的(de)经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额(é)以(yǐ)现(xiàn)金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红(hóng)体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置(zhì)多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和(hé)债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济(jì)2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天的(de)影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)波动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要(yào)因素之一，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通(2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天tōng)投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本(běn)金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个(gè)部(bù)分之(zhī)间的(de)比例是变动的(de)，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金(jīn)价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及(jí)资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要来自项目每年的(de)现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的(de)归(guī)还，两者的(de)比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投资标(biāo)的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营权到期(qī)后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额(é)的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基于(yú)这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期(qī)限较(jiào)短的特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目(mù)的分派金额(é)包含了(le)投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着分(fēn)派(pài)进度(dù)逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的收(shōu)益(yì)来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年(nián)限(xiàn)一般(bān)较(jiào)长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑(zhù)的(de)更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这(zhè)种类似(shì)永(yǒng)续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础(chǔ)资产的估(gū)值(zhí)上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年(nián)报中披露的(de)经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)；可供(gōng)分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营(yíng)权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回(huí)报(bào)，投资者可(kě)综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力、运营管2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天理机(jī)构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回(huí)调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合(hé)经济及(jí)市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能(néng)力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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