5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增幅(fú)五(wǔ)只个(gè)股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的(de)投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导(dǎo)到二(èr)级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上(shàng)还需要(yào)时(shí)间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的行业(yè)也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易(yì)出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募(mù)乃至(zhì)整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏(xià)幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业(yè)绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的(de)收入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地(dì)结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其(qí)中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个(gè)季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局(jú)在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后，龙(lóng)头的(de)价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大(dà)好机会(huì)。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部(bù)分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力(lì)的多(duō)重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特(tè)估，国央(yāng)企(qǐ)相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权(quán)债(zhài)务关系等(děng)问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估(gū)值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化(huà)，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察(chá)国企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售(shòu)份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环(huán)比下中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出现市(shì)场的(de)短期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定(dìng)性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给一中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵些耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下(xià)游(yóu)就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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