文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非(fēi)常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商(shāng)品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界(jiè)不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严格(gé)的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目(mù)获得(dé)政(zhèng)府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工(gōng)程(chéng)进度在完(wán)全交房前(qián)进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严格(gé)的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大(dà)多数(shù)居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一(yī)系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一(yī)经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办(bàn)立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周(zhōu一亿等于10的几次方万，一亿等于10的几次方元)转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的(de)建造和销(xiāo)售(shòu)，也解(jiě)决了制(zhì)造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时中国(guó)香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市(shì)场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了(le)对(duì)于预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力(lì)把项(xiàng)目完(wán)成，资(zī)金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师(shī)行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面(miàn)临(lín)住房需(xū)求大和(hé)供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前(qián)期发(fā)展工业化的(de)进(jìn)程大于城市(shì)化(huà)进(jìn)程，唯(wéi)有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才能进一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度一亿等于10的几次方万，一亿等于10的几次方元也出现了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差(chà)等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求(qiú)量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)无(wú)疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后(hòu)出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快(kuài)住房建(jiàn)设的(de)通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解(jiě)决了(le)房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目(mù)的开发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模(mó)式，住(zhù)房供应(yīng)速(sù)度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于(yú)中国香(xiāng)港，在(zài)中国内(nèi)地(dì)实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房(fáng)买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重要(yào)作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居(jū)住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房(fáng)套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业(yè)各(gè)项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带动的(de)上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资(zī)占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融(róng)资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英法德三(sān)国(guó)合计(jì)的31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元。从住(zhù)房(fáng)市值占股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债(zhài)房市(shì)值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资(zī)本市场(chǎng)发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠(qú)道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是(shì)两个(gè)独立的(de)合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担(dān)的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期不能还款等(děng)，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用(yòng)于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去(qù)房地(dì)产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨(bō)付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋(wū)交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付(fù)质量(liàng)的(de)保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收(shōu)合(hé)格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房(fáng一亿等于10的几次方万，一亿等于10的几次方元)者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美(měi)国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开发商施(shī)工进度(dù)。开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定(dìng)金退(tuì)还。如(rú)由于任何(hé)原(yuán)因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的(de)制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内(nèi)部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司(sī)针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同等各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必(bì)须经过房(fáng)产公证公司(sī)的检验验(yàn)收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全(quán)措施才可预(yù)售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融(róng)机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应(yīng)的(de)保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他(tā)预先支付的(de)购房款也受(shòu)该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机(jī)构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开(kāi)发(fā)商有统一(yī)的选购权(quán)合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的(de)项目(mù)资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到(dào)了政策出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环(huán)节(jié)，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期(qī)制度。保(bǎo)修期(qī)内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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