导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查(chá)数据(jù)显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很(hěn)大(dà)差距(jù)。人均住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均(jūn)一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户(hù)购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)campus是什么意思 campus是国誉吗房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是(shì)过去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是(shì)否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户(hù)居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数(shù)量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住宅相关(guān)数(shù)据有两处(chù)可以直接公(gōng)布(bù)，一(yī)是每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要(yào)用(yòng)到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得(dé)到城(chéng)镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量(liàng)房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继(jì)承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房加总(zǒng)，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意(yì)味着中(zhōng)国(guó)城镇化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本的(de)住宅(zhái)套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了(le)很大(dà)的(de)不(bù)便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上(shàng)世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很(hěn)难(nán)满足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面(miàn)积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅(zhái)存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人(rén)，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套(tào)差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工(gōng)作会(huì)议(yì)明确(què)指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存(cún)在(zài)不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着(zhe)经济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的(de)提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也(yě)将(jiāng)越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)campus是什么意思 campus是国誉吗能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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