近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强制分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权(quán)分红目(mù)前已包含了(le)利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况(ku体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？àng)尚(shàng)未(wèi)公布。整体(tǐ)来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈(yíng)或浮(fú)亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式(shì)分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了(le)这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但不(bù)等(děng)同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引(yǐn)投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的(de)分红金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红前提是本(běn)金之上的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限到期(qī)后基金(jīn)价值(zhí)面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的(de)，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选(xuǎn)择(zé)产品的(de)二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余(yú)经(jīng)营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责(zé)人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的(de)假设反映在基(jī)础资产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估(gū)项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营(yín体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？g)、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债(zhài)市场独(dú)立(lì)的资产(chǎn)配置(zhì)功(gōng)能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可(kě)以更多关(guān)注内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多(duō)关(guān)注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经(jīng)营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理人实力(lì)等多(duō)重因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的(de)可供分配金额(é)预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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