5月(yuè)以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所(suǒ)持(chí)有的(de)房地产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市(shì)值在股票(piào)资产(chǎn)中的(de)占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续(xù)。数(shù)据(jù)统计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的(de)投资愈(yù)发有集(jí)中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断(duàn)房地产(chǎn)已经(jīng)进入(rù)大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期(qī)来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的(de)行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投资机会的(de)。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额(é)，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业(yè)的(de)需求或(huò)将(jiāng)回落，在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)，伴随(suí)着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼量”勿必和务必的区别，务必是什么意思呀ong>

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房企，其(qí)第一(yī)季度的收入(rù)利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来(lái)最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好(hǎo)，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私(sī)募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳(z勿必和务必的区别，务必是什么意思呀hèn)的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出(chū)的(de)也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀(shā)入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排(pái)名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限(xiàn)于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从融(róng)资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的(de)融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的(de)结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融(róng)资成本(běn)，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业出清的(de)过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中(zhōng)特估(gū)的角度(dù)从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带(dài)来估(gū)值(zhí)中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去(qù)持(chí)续观察(chá)国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面(miàn)是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额(é)持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏(hóng)伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明显改善(shàn)的(de)房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩(jì)的(de)增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝(jué)大(dà)多数城(chéng)市(shì)都出现环(huán)比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现(xiàn)出(chū)来。所以(yǐ)只能耐(nài)心(xīn)地(dì)去等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐。）