文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出(chū)“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发(fā)时代(dài)步入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是(shì)个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制对购房者(zhě)非(fēi)常(cháng)不公平，比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达(dá)国家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业(yè)的本质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康(kāng)发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国(guó)务院发展研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式(shì)一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信(xìn)置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分(fēn)期(qī)付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众(zhòng)购房(fáng)的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核(hé)心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门(mén)不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师(shī)的核(hé)准(zhǔn)。为了(le)防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和(hé)供(gōng)给量短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度(dù)也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适(shì)用(yòng)于当(dāng)时(shí)的(de)国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发(fā)时间周(zhōu)期长的(de)两大(dà)难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了(le)全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开发(fā)商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居(jū)民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间(jiān)走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了(le)中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十(shí)多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发(fā)展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银行不(bù)良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们(men)的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预(yù)售制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签订的预(yù)售(shòu)合(hé)同(tóng)和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确(què)规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预(yù)售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发(fā)时(shí)代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了(le)资(zī)金流(liú)动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支付的(de)预(yù)付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房(fán会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点g)者开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产权保险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度(dù)向开发(fā)商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预(yù)售门(mén)槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋(wū)售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房(fáng)附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超(chāo)出10％的部(bù)分(fēn)较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售(shòu)房(fáng)定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前(qián)付款比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发(fā)商(shāng)必须完成定(dìng)金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手(shǒu)临(lín)界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和(hé)房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂(zá)性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度(dù)付款机(jī)制或交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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