近(jìn)两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的(de)归还(hái)，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分(fēn)配(pèi)金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份额(é)持有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债(zhài)券(quàn)的(de)固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来看，一(yī)方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未(wèi)来(lái)分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的(de)关键(jiàn)因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)c43排列组合公式怎么算，c43排列组合公式意义跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市(shì)场热(rè)点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　c43排列组合公式怎么算，c43排列组合公式意义　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)前提(tí)是(shì)本(běn)金之上(shàng)的增值(zhí)部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投资(zī)者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资(zī)产类(lèi)型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要(yào)来自(zì)项目每(měi)年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动的(de)，对(duì)特许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产(chǎn)的(de)价值增(zēng)值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在(zài)经营权到期(qī)后不(bù)再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常(cháng)具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足(zú)够(gòu)年限收(shōu)回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地(dì)或(huò)建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资，有机会(huì)进一步(bù)延长经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)。这种类(lèi)似(shì)永续经(jīng)营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可(kě)以观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来观察(chá)和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹(c43排列组合公式怎么算，c43排列组合公式意义chóu)资、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场(chǎng)独立(lì)的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议(yì)投资者对(duì)经营(yíng)权(quán)类的资产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注分派(pài)率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素(sù)来选择投资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会(huì)载(zài)明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市场的(de)实际环境(jìng)，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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