近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到(dào)期(qī)后(hòu)不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包含了(le)利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解资(zī)产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信(xìn)息披(pī)露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资(zī)者更具300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可分(fēn)配金(jīn)额以现金(jīn)形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红(hóng)要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投(tóu)资者的(de)投资(zī)品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格波动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投资收益(yì)是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力(lì)的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份(fèn)额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根(gēn)据单位基(jī)金份额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本(běn)金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)差异很(hěn)大(dà)，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值(zhí)面临(lín)极大(dà)不确定(dìng)性(xìng)，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份(fèn)额(é)单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人(rén)士(shì)还表(biǎo)示，在(zài)产品(pǐn)分红(hóng)期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活(huó)动产生(shēng)的(de)现(xiàn)金净流量(liàng)是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身(shēn)经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值(zhí)体现在(zài)相对股债(zhài)市场独(dú)立的(de)资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基(jī)金管理人(rén)实(shí)力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料(liào)中披露预(yù)测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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