5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基(jī)金为(wèi)代表(biǎo)的(de)机构对于这一板块已经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利(lì)时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于(yú)出现(xiàn)了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华(huá)发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对(duì)于房地(dì)产的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变(biàn)化之(zhī)处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金(jīn)地集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二(èr)级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也(yě)出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公(gōng)募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过(guò)去(qù)，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回(huí)落，在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧(cè)出清的(de)过程(ch共享充电宝最高1小时10元，共享充电宝怎么申请投放éng)。这(zhè)个过(guò)程中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机(jī)会(huì)在于(yú)城(chéng)市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这(zhè)样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连(lián)续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都(dōu)有对(duì)其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企，其第(dì)一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时(shí)代出(chū)租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了(le)知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第三个(gè)季度(dù)他有的(de)两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的(de)地产公司，一(yī)季报(bào)交出的(de)也(yě)是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问(wèn)题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地(dì)产(chǎn)股或存(cún)在发展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低(dī)的融资(zī)成本，优质的(de)开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估(gū)，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会(huì)有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)企来说估值的(de)修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的(de)逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行(xíng)业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低(dī)，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资背景龙头前途更为光明(mí共享充电宝最高1小时10元，共享充电宝怎么申请投放ng)。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观(guān)察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本(běn)保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续(xù)性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确(què)定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城市(shì)都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游(yóu)产业链的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它(tā)的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

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