文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才(cái)可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后(hòu)并非(fēi)像(xiàng)中国一样在(zài)支付完(wán)首付款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处(chù)罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务(wù)重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育而(ér)生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还(hái)印发(fā)售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减(jiǎn)轻了民(mín)众(zhòng)购房的资(zī)金(jīn)压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可(kě)谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当时中国(guó)香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑(zhù)费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对(duì)于预售楼(lóu)花(huā)制度(dù)的监管，即要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需(xū)律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在银行开(kāi)设(shè)的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以(yǐ)来(lái)，中国(guó)内(nèi)地(dì)优(yōu)先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化(huà)的进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城(chéng)市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公(gōng)、效率低、配(pèi)套(tào)差等(děng)问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不(bù)再适用于当时(shí)的(de)国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)量(liàng)小的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经(jīng)济(jì)下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售(shòu)制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期(qī)长的(de)两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别(bié)于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和(hé)预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的(de)资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得(dé)巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们(men)发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道(dào)，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国(guó)合计的(de)31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市(shì)场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独(dú)立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各(gè)地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋(wū)交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全(quán)部来自银(yín)行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付(fù)时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门经审查(chá)后(hòu)发(fā)放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规(guī)定(dìng)最低首(shǒu)付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前(qián)经过两(liǎng)道(dào)关(guān)口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部(bù)分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的(de)保证或(huò)保险，并将相应(yīng)岳飞满江红多少字不含标点，岳飞《满江红》多少字加标点的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定(dìng)金外的(de)剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　岳飞满江红多少字不含标点，岳飞《满江红》多少字加标点rong>2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者(zhě)违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放出(chū)贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临(lín)界(jiè)点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支持力(lì)度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局(jú)部(bù)停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还在(zài)正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看(kà岳飞满江红多少字不含标点，岳飞《满江红》多少字加标点n)，应充分估计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接(jiē)监(jiān)管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房(fáng)者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。

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