导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到(dào)一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施等因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还(hái)有很(hěn)大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.浙f车牌号是哪个城市 浙J车牌号是哪个城市64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡浙f车牌号是哪个城市 浙J车牌号是哪个城市。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流入，人(rén)口净(jìng)迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有着不(bù)小差(chà)距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大(dà)分化(huà)时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我们测(cè)算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判(pàn)断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算下(xià)来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关。单单(dān)从(cóng)人均住(zhù)宅间数不(bù)能(néng)完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是(shì)保(bǎo)障房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到(dào)中国(guó)存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数=截(jié)止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定(dìng)租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅的实际(jì)变化(huà)比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动(dòng)人(rén)口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南(nán)京工作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套(tào)房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的(de)县城购(gòu)买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来(lái)了很大的(de)不便和(hé)安全(quán)隐患(huàn)，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活需求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和(hé)二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zh浙f车牌号是哪个城市 浙J车牌号是哪个城市ái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带(dài)房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过一(yī)半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭(tíng)存(cún)在(zài)住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户(hù)均(jūn)1套住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续(xù)，导致户数会因户均人(rén)口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资源(yuán)和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势(shì)必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设(shè)施(shī)配(pèi)套(tào)差(chà)、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工作会议(yì)明确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水(shuǐ)平(píng)的(de)提高(gāo)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市(shì)能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)调查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比实(shí)际值可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期。

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