文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可(kě)以(yǐ)进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者(zhě)的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大(dà)关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样有助(zhù)于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入(rù)了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目(mù)获得政府批(pī)准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次(cì)性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的(de)资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措(cuò)施(shī)作为(wèi)保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售是实(shí)现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参(cān)与财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研(yán)究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问题(tí)。针对这(zhè)一(yī)系(xì)列问(wèn)题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基(jī)础上，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的(de)分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全(quán)部支付(fù)，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上(shàng)升(shēng)，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对(duì)内地房地产市(shì)场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国香(xiāng)港预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内(nèi)房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配(pèi)货币(bì)化、住(zhù)房供给商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的(de)商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发(fā)商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的(de)资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地(dì)产开(kāi)发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也(yě)成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的(de)上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同(tóng)、购房者(zhě)和(hé)银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个(gè)独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商(shāng)发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方，一旦(dàn)房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经营不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金(jīn)，再(zài)由工(gōng)程方(fāng)将资金(jīn)转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的(de)资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预(yù)付(fù)资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分(fēn)房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者(zhě)支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行(xíng)根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合(hé)同(tóng)后定(dìng)金退还(hái)。如由(yóu)于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在(zài)购(gòu)房(fáng)款中，属于(yú)购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般(bān)来(lái)说，支付节(jié)点(diǎn)可(kě)分为公证后(hòu)、主体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔(péi)偿或修(xiū)复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在(zài)合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商，即(jí)资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)需(xū)返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的(de)购房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)需向购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约(yuē)金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的(de)增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiā过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子n)头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机(jī)制过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环(huán)节(jié)，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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