近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资(zī)者注(zhù)意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力(rù)密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力lt="密(mì)集(jí)分钱了！这几点要注意" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074211613.png">

　　中金基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分析基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场价(jià)格变化(huà)导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人(rén)实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市(shì)场价(jià)格的(de)主要因素之(zhī)一(yī)，而稳(wěn)定的(de)分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额(é)的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的(de)分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额(é)净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确(què)，分(fēn)派的(de)是本(běn)金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的(de)比例是变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金价值面临(lín)极大不(bù)确定性，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权类两(liǎng)大(dà)资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分(fēn)红及资(zī)产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看(kàn)，各(gè)类公募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金(jīn)份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的(de)更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资(zī)者(zhě)可(kě)以观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的(de)指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露的(de)经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在相对(duì)股债市场独立(lì)的(de)资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多(duō)关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资(zī)回报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人综合实(shí)力(lì)、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基本面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效应(yīng)相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年(nián)的(de)可供分(fēn)配金额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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