5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末自制苏打水可以降尿酸吗，自制苏打水和买的苏打水区别，公募所持(chí)有的(de)房(fáng)地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排(pái)名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排(pái)位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识(shí)的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳(nà)曲(qū)线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的(de)。但在(zài)这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不(bù)过(guò)也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还(hái)是(shì)人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不(bù)代(dài)表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一(yī)的上(shàng)实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，知名私(sī)募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依(yī)然(rán)在前(qián)十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上(shàng)述(shù)两家上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构(gòu)性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库存的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本(běn)，优质的(de)开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较(jiào)于(yú)民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源债权债务(wù)关(guān)系(xì)等问(wèn)题(tí)，市场对民(mín)营房开企业的(de)资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来(lái)说估(gū)值的(de)修复(fù)更明显。中特(tè)估(gū)的(de)角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和(hé)现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营(yíng)能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出(chū)现分化(huà)，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头(tóu)部(bù自制苏打水可以降尿酸吗，自制苏打水和买的苏打水区别)公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持(chí)续(xù)观(guān)察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本(běn)保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较(jiào)大增速(sù)的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投(tóu)资(zī)拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持(chí)续(xù)性(xìng)地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的(de)过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不(bù)确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在(zài)房地(dì)产以及上下游(yóu)就不(bù)是(shì)赚快钱的(de)时候(hòu)，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这(zhè)需(xū)要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不(bù)做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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