导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地(dì)产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极(jí)度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人(rén)均一间(jiān)房所能(néng)满足，它(tā)与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密(mì)切相关。中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大(dà)差距(jù)。人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意(yì)味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅套户比(bǐ)会(huì)大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额(é)外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更(gèng)多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工(gōng)作(zuò)情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一(yī)类(lèi)是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是(shì)每(měi)年商品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数(shù)据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数(shù)相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家俄罗斯是资本主义还是社会主义庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)比例(lì)分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的(de)高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较(jiào)低的县城(chéng)购买(mǎi)一(yī)套(tào)房(fáng)。所以说户均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了(le)很(hěn)大的不(bù)便和(hé)安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半(bàn)。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不(bù)断下(xià)降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的(de)占比势(shì)必(bì)会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)造(zào)的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人俄罗斯是资本主义还是社会主义均住宅间数较其他(tā)国家依旧存(cún)在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着(zhe)经(jīng)济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化(huà)不单局限于(yú)城市(shì)俄罗斯是资本主义还是社会主义能(néng)级之间差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低(dī)，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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