OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延(yán)续(xù)此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协(xié)议的(de)通知。同时(shí)，在公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关(guān)负责人(rén)也表示(shì)，近期已同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新(xīn)区国资(zī)委(wěi)也(yě)高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动(dòng)较大(dà)，但其实不(bù)动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上(shàng)影(yǐng)响其(qí)内外(wài)价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交易(yì)日(rì)跌(diē)幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格(gé)出现波(bō)动(dòng)。”一(yī)位业(yè)内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资(zī)金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也得到一定(dìng)释(shì)放，但是(秋处露秋寒霜降是指哪六个节气？ 秋处露秋寒霜降是哪首诗shì)价格(gé)涨跌(diē)会(huì)受到基本面、情绪面等(děng)多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是(shì)已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业内人(rén)士(shì)表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品(pǐn)年(nián)内二级市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其(qí)实有些隐含收益(yì)率高(gāo)的产品具备(bèi)一(yī)定的投资价(jià)值，很(hěn)适(shì)合稳健类投资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经济(jì)复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募(mù)基金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张江园区(qū)最(zuì)终能(néng)顺利解决(jué)招商，平稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流(liú)没有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园(yuán)区(qū)类资产就回调不(bù)少了(le)，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入受不(bù)受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的(de)重(zhòng)要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级(jí)市场价格出现回(huí)落。在随后召开的业绩(jì)说明会(huì)中管理(lǐ)人就相关(guān)事项进行(xíng)了解释说明，市场信心(xīn)得到(dào)了一定(dìng)提振，二级市场价(jià)格(gé)表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线(xiàn)上(shàng)和线下(xià)的扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营(yíng)团队表示了对张江光大园项目的信心，预(yù)计(jì)签署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租(zū)户(hù)正(zhèng)常转(zhuǎn)化后(hòu)，项(xiàng)目出租(zū)率将得到回(huí)升。没(méi)想到仅过(guò)了不(bù)到三周的(de)时间，张江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来(lái)了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关(guān)负(fù)责人坦言，事(shì)发(fā)突然确(què)实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的(de)第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排摸(m秋处露秋寒霜降是指哪六个节气？ 秋处露秋寒霜降是哪首诗ō)储备租户(hù)，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可(kě)能(néng)事项。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，据悉新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试(shì)、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实(shí)际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意(yì)向书来(lái)尽快锁定一(yī)些重要租户(hù)。虽然(rán)收了三个月履(lǚ)约保证金(jīn)给了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛(sài)跑，把这(zhè)些面积在(zài)短期内完成去(qù)化。”相(xiāng)关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项(xiàng)目一季度末(mò)也(yě)有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户(hù)，之前的(de)空(kōng)置(zhì)率为(wèi)何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张(zhāng)江光大园一直以来都(dōu)坚持以市(shì)场化(huà)运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租(zū)正好发(fā)生在市场活(huó)跃(yuè)度(dù)的短期(qī)低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下(xià)滑(huá)情(qíng)况(kuàng)没(méi)有得(dé)到及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这(zhè)边也作了一定(dìng)的资源调配和(hé)倾斜，引入了一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目在(zài)给租户的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金水平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江光大园单层(céng)以一(yī)千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自(zì)身也会有诉求(qiú)，也(yě)会根据自身需求和(hé)预算挑选区(qū)域内的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新(xīn)老资产的管理人都变(biàn)成(chéng)了一家(jiā)，后续我们(men)在资源共享和(hé)联合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示(shì)，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科目(mù)前在(zài)管资产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业(yè)空间资产上市平台目标(biāo)的坚(jiān)实后盾和储备资(zī)源(yuán)。“我们(men)非(fēi)常重视(shì)张江REIT这(zhè)个资本(běn)平台和(hé)它未(wèi)来的(de)发展。”相(xiāng)关(guān)负责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步(bù)，也是至关重(zhòng)要的一(yī)步，眼下我们(men)可能面(miàn)临了(le)一些突发情(qíng)况需(xū)要解决，但是这和我们在张江科学(xué)城这三十(shí)年(nián)建设发(fā)展过程中(zhōng)所(suǒ)经历(lì)的相比(bǐ)，只能算(suàn)是一个(gè)非(fēi)常小的插曲。我们(men)有(yǒu)信心排除万难(nán)，尽一切可能化(huà)解当前突(tū)发事件(jiàn)的(de)所有(yǒu)负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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