5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季(jì)报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别(bié)为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的(de)是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从(cóng)排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去(qù)不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产业(yè)周期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知(zhī)上没有(yǒu)什么投资(zī)机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业(yè)也出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行(xíng)业(yè)前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而对(duì)应到(dào)股票投(tóu)资，就是(shì)强竞(jìng)争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁(lìn)、物(wù)业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名第二(èr)的(de)浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地(dì)结(jié)算(suàn)持续性向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持(chí)续(xù)驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持(chí)股。

　　除(chú)去(qù)上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报(bào)交出的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新(xīn)杀入(rù)十大(dà)流事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句通(tōng)股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于(yú)信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出(chū)：“房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的(de)结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的(de)多(duō)重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权(quán)债务(wù)关(guān)系等问题(tí)，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的(de)资产会(huì)有更多(duō)担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期(qī)的(de)维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于(yú)集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的(de)盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒(xǐng)表示(shì)，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的(de)去(qù)库存压力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可(kě)能(néng)会出(chū)现，到六(liù)月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说(shuō)，第(dì)二季(jì)度、第三(sān)季度(dù)增长不确(què)定性的(de)压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链(liàn)的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的(de)钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析(xī)，不(bù)做(zuò)买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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