导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二(èr)十(shí)年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨(tǎo)论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间(jiān)数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据主播坐班和不坐班是什么意思，坐班和不坐班是什么意思区别，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)流动人口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披(pī)露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平(píng)衡(héng)，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了(le)？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不(bù)能(néng)完全反映出(chū)城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接(jiē)公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）<主播坐班和不坐班是什么意思，坐班和不坐班是什么意思区别/strong>

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的(de)期房(fáng)销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意(yì)味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的(de)住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动(dòng)人口和(hé)省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调(diào)查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价(jià)较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　<主播坐班和不坐班是什么意思，坐班和不坐班是什么意思区别img alt="中国户均(jūn)几套房？| 民生·周君芝团(tuán)队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161808011.png">

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不(bù)便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩(kuò)张是未来地产的(de)需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国(guó)和(hé)英国(guó)都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续(xù)延续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买(mǎi)经(jīng)济(jì)适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向(xiàng)联系(xì)。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的(de)是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。