OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期(qī)已同(tóng)步(bù)启动了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对(duì)哲库(kù)提(tí)前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市(shì)场波动较(jiào)大，但其实不动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目(mù)短期出租(zū)率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格(gé)小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升(shēng)，最终报收酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日(rì)二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募(mù)的项目(mù)又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)出现波动。”一(yī)位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因(yīn)，最(zuì)近几个交易日场(chǎng)内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外(wài)价(jià)值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前随着二级(jí)市场价(jià)格(gé)下(xià)跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会(huì)受(shòu)到基(jī)本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不(bù)好判(pàn)断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业(yè)内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益率高的产品(pǐn)具备一(yī)定的(de)投资(zī)价值，很(hěn)适(shì)合(hé)稳健类投资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张江(jiāng)园(yuán)区(qū)最终能顺利解决招商，平(píng)稳(wěn)过(guò)度对(duì)经营(yíng)现金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利(lì)空(kōng)下调(diào)至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身(shēn)园区类资(zī)产就(jiù)回调(diào)不(bù)少了，这就(jiù)是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不(bù)受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二(èr)级市场价格出现回落(luò)。在随(suí)后召开的业(yè)绩说明会中管理人(rén)就相(xiāng)关(guān)事项进行了(le)解释说明(míng)，市(shì)场信心得到(dào)了一(yī)定提振，二级市场价(jià)格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和(hé)线下(xià)的扩募(mù)说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信(xìn)心(xīn)，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和(hé)核实工作，并同(tóng)酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还是(shì)比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖(gài)了芯片测试、人(rén)工智能(néng)、航天产业、信息技术(shù)等(děng)产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为(wèi)实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署(shǔ)租赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约(yuē)保证(zhèng)金给(gěi)了我(wǒ)们一些空(kōng)间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市场负责(zé)的态(tài)度，我们肯(kěn)定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面积在(zài)短(duǎn)期(qī)内完成去(qù)化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人(rén)有(yǒu)那么多储备租户，之前的空(kōng)置(zhì)率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大(dà)园一直以(yǐ)来都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租(zū)和(hé)换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目(mù)的大租户退(tuì)租(zū)正好发(fā)生在(zài)市场活跃度的(de)短期低点，目(mù)前(qián)市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑(huá)情(qíng)况没有得(dé)到及时修复(fù)后(hòu)，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光(guāng)大园项目在给租户的(de)分隔(gé)空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等(děng)方(fāng)面(miàn)也有一(yī)些(xiē)差异化(huà)，张润大(dà)厦多是两千多(duō)平的大平(píng)层，楼的成(chéng)新(xīn)度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大(dà)园单层以(yǐ)一千平的面积(jī)为(wèi)主，还(hái)有一(yī)些独栋形态(tài)的(de)物(wù)业(yè)。租(zū)户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身(shēn)需求和(hé)预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销(xiāo)方面能更加(jiā)充分发挥(huī)协同(tóng)效应，相信(xìn)可以做得(dé)更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的(de)定位和展望，相关(guān)负(fù)责人(rén)表示，张江集团和张江高科目(mù)前在管资产(chǎn)约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发(fā)的(de)储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突(tū)发情(qíng)况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设(shè)发(fā)展过程中所经历(lì)的(de)相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插(chā)曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可能化(huà)解(jiě)当(dāng)前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持预(yù)期和市场(chǎng)的信心。酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗”

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