导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调(diào)查数据(jù)显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民回族女人为什么离婚少人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发(fā)达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直(zhí)接(jiē)公布中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的数据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的(de)近三成都是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的(de)分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入(rù)大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足(zú)，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅数(shù)量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)和(hé)非商品住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就(jiù)能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们(men)利(lì)用既有统计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文去除商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周期(qī)在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套(tào)数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我(wǒ)们需(xū)要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平衡回族女人为什么离婚少ong>

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等(děng)因素产生的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会(huì)造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了(le)很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一(yī)居(jū)室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地(dì)产的需求驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农民(mín)带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存(cún)在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多(duō)，新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了(le)商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套(tào)差、没(méi)有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不单局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也(yě)将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。