文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提出“有(乌鲁木齐海拔多少米高yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别(bié)建了，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险。取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普(pǔ)一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房(fáng)后(hòu)并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资(zī)金监管(guǎn)、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存(cún)量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实(shí)施(shī)现房销售(shòu)是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预(yù)售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄(xù)很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自(zì)己的房(fáng)产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决了制造(zào)商的(de)资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了(le)核心的住房供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门(mén)提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在(zài)预售(shòu)前(qián)，确保地(dì)价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业(yè)，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定(dìng)停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下(xià)的福利分房转向市场经济(jì)的(de)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供应速(sù)度(dù)加快。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货(huò)币化，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相(xiāng)关的信(xìn)贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了(le)缓解(jiě)房(fáng)企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案(àn)登记(jì)和预告(gào)登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可能已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的(de)最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市(shì)场商(shāng)品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住(zhù)水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地(dì)产企(qǐ)业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道(dào)业(yè)务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市(shì)场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风险确(què)实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，绝大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能(néng)根(gēn)据购(gòu)房合同向开(kāi)发(fā)商(shāng)主张权(quán)力，但(dàn)依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金(jīn)若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系(xì)列(liè)问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜(qián)规则(zé)”。比(bǐ)如工(gōng)程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再(zài)由(yóu)工程方将(jiāng)资(zī)金转给房(fáng)企(qǐ)，而乌鲁木齐海拔多少米高拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间(jiān)流动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付(fù)后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，美(měi)国(guó)为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发(fā)商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害(hài)银(yín)行利益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发(fā)商(shāng)在(zài)项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国(guó)也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国(guó)设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付(fù)环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师(shī)转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为乌鲁木齐海拔多少米高此，日本政府1952年(nián)出(chū)台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一(yī)详细(xì)规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支(zhī)付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工具支持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对(duì)还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期(qī)以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按(àn)工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的(de)第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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