近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目(mù)前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时(shí)应了(le)解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预(yù)期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合(hé)行业(yè)及(jí)市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资(zī)决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高级(jí)副总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投资(zī)基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可(kě)分配金(jīn)额(é)以现金形式分(fēn)配(pèi)给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收(shōu)益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除(chú)了(le)中国为什么叫兔子国投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的(de)预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济(jì)的(de)影响，可(kě)分(fēn)配金(jīn)额完成(chéng)率不(bù)达预期，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资(zī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额(é)根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分中国为什么叫兔子国(fēn)红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资(zī)人在(zài)基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提(tí)醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的(de)收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要包括(kuò)每年的(de)现金分红及(jí)资产(chǎn)增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也(yě)是(shì)变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派(pài)金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派(pài)进度(dù)逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权(quán)类项目(mù)的(de)土(tǔ)地(dì)或(huò)建筑的(de)剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生(shēng)的现(xiàn)金净流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的(de)高低(dī)，对产权类的资产更多关注(zhù)分派(pài)率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额(é)预(yù)测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红(hóng)金额(é)与募集(jí)材料(liào)中(zhōng)披露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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