5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为(wèi)代(dài)表的机(jī)构对于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的(de)房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于(yú)几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其(qí)次是金(jīn)地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什(shén)么投资机会的(de)。但在这(zhè)几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很(hěn)难再出(chū)现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的(de)时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前(qián)五的(de)公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交(jiāo)易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十(shí)大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了(le)知(zhī)名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度(dù)（拿(ná)地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占(zhàn)据(jù)显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的(de)资产会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快速(sù)发(fā)展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预(yù)期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首(shǒu)席研(yán)究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销售份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明(míng)显改(gǎi)善的(de)房企，主要是(shì)因为过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售(shòu)业(yè)绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏(sū)过(guò)程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不(bù)确(què)定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环(huán)比三月(yuè)相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第(dì)三季(jì)度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产业(yè)链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢(màn)很多(duō)，我(wǒ)们(men)要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意(yì)味着(zhe)，只有(yǒu)极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗复苏(sū)，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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