文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的(de)钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋(qū)势(shì)，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度(dù)怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来(lái)了！发(fā)达国家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题(tí)，让房地产回(huí)归实(shí)体(tǐ)经济(jì)和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓(xìng)安(ān)居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研(yán)究中心参与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方(fāng)案研究(jiū)时，对预(yù)售制(zhì)、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是(shì)中国(guó)香港地(dì)产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层(céng)出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解(jiě)决了核(hé)心的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管(guǎn)部门(mén)不断完(wán)善、规范(fàn)化(huà)，建立(lì)健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼花(huā)制度的(de)监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律(lǜ)师(shī)行在银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是(shì)对内(nèi)地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度(dù)改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发(fā)，形成滚(gǔn)动开发东北电力大学专科什么专业最好就业，东北电力大学专科什么专业最好找工作模式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别(bié)于(yú)中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预(yù)告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者(zhě)需要一(yī)次(cì)性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售(shòu)制在过(guò)去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推动了(le)中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)完(wán)成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速(sù)发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材(cái)的(de)带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占(zhàn)全社(shè)会(huì)固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业(yè)务(wù)，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国(guó)合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融(róng)资(zī)比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另(lìng)外(wài)，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国(guó)并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的(de)预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金(jīn)比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额(é)报(bào)价(jià)计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金或(huò)预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金(jīn)及(jí)首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的(de)定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付(fù)房款的(de)制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)可在(zài)支付(fù)房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节(jié)，英(yīng)国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付(fù)。

　　交付(fù)环(huán)节，英(yīng)国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房(fáng)二(èr)卖(mài)”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时(shí)，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托(tuō)合同，设置(zhì)购(gòu)房者定(dìng)金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付(fù)的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可(kě东北电力大学专科什么专业最好就业，东北电力大学专科什么专业最好找工作)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的(de)项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的(de)支持力(lì)度(dù)，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余(yú)款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的(de)权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第(dì)三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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