导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露(lù)的(de)近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业(yè)办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住宅的(de)数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁(lìn)和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将延续(xù)，带来(lái)新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域(yù)经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已(yǐ)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产(chǎn)市(shì)场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)不能完(wán)全反映出(chū)城镇居民(mín)的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要(yào)分(fēn)两(liǎng)大类，一类(lèi)是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据(j康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里ù)。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得到(dào)中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包(bāo)含现(xiàn)房(fáng)和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进(jìn)一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继承或(huò)赠与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算(suàn)出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动(dòng)人(rén)口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的(de)县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足(zú)庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里　　

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年(nián)以前建成(chéng)，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二(èr)居(jū)室(shì)，户型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的(de)家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会(huì)更(gèng)多。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续(xù)，导致户(hù)数(shù)会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分(fēn)点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了(le)商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发(fā)展水平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是(shì)针对(duì)住(zhù)宅，因此(cǐ)可(kě)能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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