万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成(chéng)了(le)共同债(zhài)务(wù)人被中国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早已(yǐ)售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟(jìng)然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北(běi)京市(shì)分公司(sī)（下称中国信达北分），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有(yǒu)限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分(fēn)讨债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这些房子(zi)实(shí)际上都是卖(mài)出去(qù)了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的(de)拍卖(mài)页(yè)面上又(yòu)注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的(de)状态呢(ne)？只能说明这些房子根本(běn)没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主基(jī)本都(dōu)是北京的(de)高(gāo)端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，那(nà)么(me)，中国(guó)信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高(gāo)人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司(sī)法(fǎ)解释的方式明(míng)确了(le)购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请(qǐng)求权优先于建设(shè)工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际(jì)支(zhī)付剩余价(jià)款的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次(cì)债权(quán)公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任公(gōng)司成为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型(xíng)知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的(de)成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府(fǔ)的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱p>

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的(de)人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而(ér)追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北(běi)京(jīng)国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东(dōng)家(jiā)。接着(zhe)在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安(ān)的(de)估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查(chá)查显示(shì)，目前(qián)中赫(hè)集(jí)团共(gòng)有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北(běi)京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国(guó)安后，不(bù)仅国安(ān)的经营(yíng)状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱(jù)乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书(shū)确定义务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的(de)北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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