近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投(tóu)资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例(lì)的(de)稳定(dìng)分红，15只公告(g幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导ào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额交易(yì)价(jià)格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因(yīn)素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施(shī)资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二(èr)级市场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为(wèi)基(jī)金份额持(chí)有人(rén)实际(jì)获得(dé)的现金收益(yì)，对(duì)于长期投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基(jī)金(jīn)应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金额(é)以现金形式分(fēn)配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来(lái)分(fēn)红水平的(de)预期(qī)，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级(jí)市场价格的(de)主要(yào)因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处(chù)理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操作是(shì)对(duì)分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基(jī)金分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平(píng)的(de)投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金归(guī)还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前(qián)提是(shì)本金之(zhī)上的(de)增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金与增值两个部分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导到(dào)期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包(bāo)括每(měi)年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经(jīng)营权(quán)到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对(duì)较低(dī)，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导金，在不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目底层(céng)资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是(shì)可(kě)供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置(zhì)新选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债(zhài)市(shì)场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部(bù)收益率的(de)高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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