饱受争议(yì)的二手房交易中(zhōng)介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监管总局(jú)联合发布了关于规(guī)范(fàn)房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)的(de)意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用(yòng)房源客(kè)源优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两部(bù)门(mén)从(cóng)加强从(cóng)业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容(róng)、合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增(zēng)加。以北(běi)京、上海为例(lì)，二手房占市(shì)场成交比例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居(jū)间(jiān)成交，房(fáng)地产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究(jiū)中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居民来说属于金(jīn)额不低(dī)的(de)大宗交易(yì)，由于(yú)二手房交易成本(běn)较高(gāo)、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有非常强的专(zhuān)业(yè)性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过(guò)中(zhōng)介(jiè)来完成。但很(hěn)多中(zhōng)介利(lì)用信(xìn)息不(bù)对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对(duì)居民(mín)造成额外的负担，而且这些(xiē)服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在(zài)内(nèi)的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调(diào)控(kòng)的主题(tí)。“当(dāng)下(xià)，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历来(lái)对(duì)房地产经纪服务(wù)行(xíng)业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未(wèi)来相关(guān)部门(mén)主要监管的重点，将是对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务收(shōu)费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价(jià)值不菲(fēi)的(de)房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费(fèi)。以北京(jīng)某(mǒu)房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构要合理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价。引导由交易(yì)双方共同承担经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费标准的最早依据(jù)是1995年(nián)国家计委建设部(bù)下发的《关(guān)于房(fáng)地产中介服(fú)务收费的(de)通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条(ti室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过áo)规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协(xié)商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北京二手房中(zhōng)介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介服(fú)务等(děng)57个政府定价(jià)，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多少由各中(zhōng)介(jiè)机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用(yòng)过(guò)程中，相关监管(guǎn)部门当前并(bìng)未明确具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需在服(fú)务过程(chéng)中对收费标(biāo)准进行明码标(biāo)价即可。而房(fáng)地产经纪服(fú)务机(jī)构在具体收取(qǔ)过(guò)程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价值及(jí)工资标准，综合计(jì)算出合(hé)适的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补(bǔ)充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构提供的基(jī)本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明确服务项目和收(shōu)费(fèi)标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当(dāng)向交易当事人出(chū)具收费(fèi)清(qīng)单，列明(míng)收费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和(hé)城乡建设部(bù)门将会(huì)同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等(děng)综合措施进行(xíng)重点监管(guǎn)。市场监管部门(mén)会(huì)同有关部(bù)门依法查(chá)处不(bù)按规(guī)定明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息(xī)，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国家(jiā)企业信用信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成(chéng)交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要(yào)还是(shì)规范行业，打击(jī)收费过高的经纪(jì)机构，但(dàn)对(duì)市场影响有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍(biàn)在合理范围内，加(jiā)上经纪服(fú)务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意(yì)见(jiàn)仅为鼓励(lì)性(xìng)质(zhì)，即(jí)只是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业(yè)健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。同时(shí)，由(yóu)于(yú)二手房很多房源(yuán)在(zài)产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一(yī)些热点城(chéng)市的二手房交(jiāo)易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的(de)情(qíng)形，因部分(fēn)购房者处(chù)于(yú)弱势地位，从(cóng)而会出(chū)现(xiàn)中(zhōng)介费(fèi)及税(shuì)费均由(yóu)购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承(chéng)担(dān)中(zhōng)介费(fèi)，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司(sī)将其(qí)视为向购房者单边(biān)收费的(de)行为。部(bù)分(fēn)中介公司可(kě)能会(huì)利用其支配地位，在原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的基础上(shàng)，再次(cì)向房东收取费用，而(ér)这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变相推高了房(fáng)价(jià)。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作(zuò)的(de)透明度，也(yě)有利于房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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