饱受争(zhēng)议的二手房交易中(zhōng)介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联(lián)合发布了关于规(guī)范(fàn)房地产经(jīng)纪服务(wù)的(de)意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利(lì)用(yòng)房源客源(yuán)优势收取过高费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两部(bù)门(mén)从加强从业主(zhǔ)体管理、明确(què)经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费、严格(gé)实行明码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大(dà)伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成(chéng)交依赖中(zhōng)介居间成交，房(fáng)地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本(běn)较(jiào)高、交易周期较长，具(jù)有(yǒu)非(fēi)常强的专(zhuān)业(yè)性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用(yòng)信息不对称(chēng)等问题，将(jiāng)非(fēi)必要的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额(é)外的负担，而且这些(xiē)服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪服(fú)务在内的相关(guān)市场交易(yì)行(xíng)为及其主体进行规(guī)范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)关(guān)注最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是对房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)及(jí)中介交易进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的(de)房(fáng)屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额(é)不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费上，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪机构要(yào)合理(lǐ)降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价。引导由(yóu)交易双(shuāng)方(fāng)共同承担(dān)经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍(shào)，目前(qián)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收(shōu)费标(biāo)准的最早依据是1995年(nián)国家计委建设部(bù)下发的《关于(yú)房地产中介服务收(shōu)费的东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目(mù)前(qián)北京市执(zhí)行的2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标准，即根据(jù)这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数(shù)特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可在(zài)规定(dìng)的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上(shàng)限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的(de)精神，北京2015年(nián)取消了房地(dì)产中(zhōng)介服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费多少由各中(zhōng)介机(jī)构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收(shōu)取费用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管(guǎn)部(bù)门(mén)当前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅(jǐn)需在服务过程中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会(huì)结(jié)合房屋价值及工(gōng)资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问题(tí)，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构应当在(zài)经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠(qú)道(dào)，公示服务项目、服(fú)务内容和(hé)收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提(tí)供的基(jī)本服务和延伸服务(wù)，应当分别明(míng)确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额(é)，由当事人(rén)签字(zì)确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部(bù)门会同有关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收(shōu)费等违反价格(gé)和(hé)反垄断(duàn)法(fǎ)律法规东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故的行为。对房(fáng)地产经纪机(jī)构相关违法(fǎ)违规(guī)信息，市场监管部门要依(yī)法(fǎ)依(yī)规纳入国家企业信用(yòng)信东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有(yǒu)望(wàng)大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励(lì)按照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范行业，打击收(shōu)费过(guò)高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两(liǎng)部门提(tí)出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即(jí)只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如(rú)何具体认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领域的(de)调(diào)整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由于二手房(fáng)很多(duō)房源在(zài)产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都可(kě)能对(duì)交易产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行业(yè)的专(zhuān)业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房(fáng)买卖过程中，原本(běn)应(yīng)该由上下家(jiā)各(gè)支付一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的(de)二手房交易(yì)过程中，往往会有这样(yàng)的情形(xíng)，因部分(fēn)购房者处(chù)于(yú)弱势地(dì)位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购(gòu)房者来承(chéng)担。即使一些房(fáng)东(dōng)愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在(zài)房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房(fáng)产中介公(gōng)司将其视(shì)为(wèi)向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司(sī)可能会(huì)利用其(qí)支配(pèi)地位，在原(yuán)先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东收取费(fèi)用，而(ér)这(zhè)部分(fēn)费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当(dāng)于变相推高了房(fáng)价(jià)。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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