OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二(èr)级市场(chǎng)的影(yǐng)响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大厦(shà)的(de)重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项(xiàng)目的原始权(quán)益(yì)人(rén)相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期市(shì)场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技的事件(jiàn)继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息(xī)影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日(rì)二(èr)级(jí)市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不(bù)同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经披(pī)露张江(jiāng)光大园(yuán)项目出(chū)租(zū)率有(yǒu)所下(xià)降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭遇突(tū)发事件，因此导(dǎo)致(zhì)二级市(shì)场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规(guī)避的(de)原因(yīn)，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目前随(suí)着(zhe)二(èr)级市场价格(gé)下跌(diē)，风险也得到(dào)一定释放，但是(shì)价(jià)格涨跌会受到(dào)基本(běn)面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产品年(nián)内(nèi)二级市(shì)场跌(diē)幅(fú)较(jiào)大，其实有些隐含(hán)收益率高(gāo)的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的(de)步使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思伐(fá)，产业园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一(yī)定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董(dǒng)事(shì)高如星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园区最(zuì)终能(néng)顺利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营现金流(liú)没有造成(chéng)大的影响，“事(shì)件性利空下(xià)调至(zhì)得(dé)这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最终还是(shì)落到租金收入受不受影响，影响多(duō)大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应(yīng)

　　扩(kuò)募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回(huí)落。在随(suí)后召开的业(yè)绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开(kāi)的(de)线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对张江光大园(yuán)项目的信(xìn)心，预计(jì)签署意向书和合同谈(tán)判中(zhōng)的(de)储备租户(hù)正常转化后，项目出(chū)租(zū)率将得到(dào)回升(shēng)。没想到仅过了不到三(sān)周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了(le)市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据悉新区国(guó)资(zī)委也(yě)高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户情况，相关负(fù)责人(rén)介绍说，目前储备租户还(hái)是比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖(gài)了芯片测试(shì)、人工智能(néng)、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定一些重要租(zū)户。虽(suī)然(rán)收了三个月(yuè)履约保证金给了我们一使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思(yī)些空(kōng)间(jiān)，但本着对(duì)首批扩(kuò)募、对市(shì)场负责的(de)态度，我们肯(kěn)定要(yào)全力与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在(zài)短期(qī)内完成去化。”相关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域(yù)的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始权益人有那(nà)么多储备(bèi)租户(hù)，之前的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来(lái)都(dōu)坚持以市场化(huà)运营为导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现稳定，租(zū)户(hù)的调租(zū)和换租都属于正(zhèng)常(cháng)情况(kuàng)，而(ér)这次项目的(de)大租户退租(zū)正好发生在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目(mù)前市(shì)场情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有(yǒu)得(dé)到及时修(xiū)复后(hòu)，张江(jiāng)这边(biān)也作了(le)一定的(de)资源调配(pèi)和倾斜(xié)，引(yǐn)入了(le)一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一些差(chà)异化，张润大厦多使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思(duō)是两千(qiān)多(duō)平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵(guì)一些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态的物业(yè)。租户自身也会有(yǒu)诉(sù)求(qiú)，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续我(wǒ)们在资源共(gòng)享和联(lián)合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位(wèi)和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人表示，张江集(jí)团(tuán)和张江高科目(mù)前在管资产约(yuē)五百万方，还有一些其他在开(kāi)发的储备项(xiàng)目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业(yè)空(kōng)间资产(chǎn)上市平台(tái)目标的坚(jiān)实(shí)后盾(dùn)和储备资(zī)源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次(cì)扩募(mù)是(shì)我(wǒ)们实现(xiàn)基(jī)金扩(kuò)容的第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们(men)可能面临了(le)一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们(men)在张江科学(xué)城这(zhè)三(sān)十(shí)年建设(shè)发(fā)展过程中所经历(lì)的(de)相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非(fēi)常(cháng)小的插(chā)曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一(yī)切可能(néng)化解当(dāng)前突(tū)发(fā)事件(jiàn)的(de)所有负(fù)面影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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