导读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关(guān)中国(guó)地(dì)产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人(rén)均一(yī)间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块(kuài)的(de)分化日益明(míng)显，区域(yù)经济资(zī)源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国(guó)地产步入(rù)大分化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么(me)当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾(dùn)则(zé)更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在(zài)不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激(jī)增(zēng)，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的(de)房子是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市(shì)场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何(hé)有(yǒu)效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题(tí)的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇居民的(de)居(jū)住(zhù)水平(píng)。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类(lèi)是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另一(yī)类(lèi)是保障房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们利用(yòng)既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测(cè)算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累几率还是机率 概率和几率一样吗计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期(qī)房(fáng)，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口净流入(rù)地的(de)住宅市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或(huò)房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很大(dà)的(de)不(bù)便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对(duì)比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去(qù)除(chú)20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英(yīng)国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继(jì)续(xù)延续，导致户(hù)数会因户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自建房(fáng)家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济适用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会(huì)议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超(chāo)预期。

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