近两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包(bāo)含(hán)了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)应了解(jiě)资(zī)产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配(pèi)比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人对(duì)此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的(de)主要(yào)收益(yì)来(lái)源为持(chí)有(yǒu)期(qī)分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的变化。基金份额二(èr)级市(shì)场价格受到(dào)公募(mù)REITs资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiā厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积ng)比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资(zī)产的经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集材料(liào)和(hé)信息披露文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额(é)持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的(de)收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平的(de)预(yù)期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预(yù)期(qī)恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额(é)根据单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基(jī)金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值(zhí)的收益(yì)，而(ér)持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再(zài)能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积加准确。基于这(zhè)个(gè)特(tè)点，剩余(yú)经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目(mù)的(de)分派金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下(xià)降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底层(céng)资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注(zhù)内(nèi)部(bù)收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的(de)资(zī)产更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合(hé)实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及(jí)市(shì)场的实(shí)际(jì)环(huán)境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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