导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中国(guó)每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济(jì)板块的(de)分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)当(dāng)下房地(dì)产大(dà)分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一(yī)阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是(shì)供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡(héng)，或是(shì)仍然存(cún)在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是(shì)否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未(wèi)来房(fáng)地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位(wèi)购(gòu)买成套(tào)住宅，一套(tào)设施(shī)齐(qí)全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可以直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住(zhù)宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际(jì)变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一(yī)套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国(guó)地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不(bù)应求(qiú)，造(zào)成房价或(huò)房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和(hé)省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸(xī)引打(dǎ)工(gōng)人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价(jià)的大城(chéng)市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家arctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？(jiā)庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了(le)很大的(de)不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上(shàng)世(shì)纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会(huì)有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经(jīng)济(jì)发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其(qí)人口增(zēng)长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)arctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年(nián)间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅(zháarctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？i)。租(zū)房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时(shí)代已至，这种分化(huà)不(bù)单(dān)局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房(fáng)之(zhī)间(jiān)的(de)差异(yì)也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是(shì)人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超(chāo)预期。

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