近两(liǎng)年火(huǒ)爆(bào)的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到期后不再产生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的(de)归还(hái)，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分(fēn)配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额(é)二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素(sù)的(de)综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集(jí)材(cái)料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设(shè)施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额(é)二(èr)级市(shì)场价(jià)格变化(huà)导致(zhì)的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的(de)现金收益(yì)，对(duì)于(yú)长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开(kāi)募(mù)集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及(jí)相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可(kě)分配金额(é)以(yǐ)现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之(zhī如何辨别精油的好坏 精油可以当做润滑油使用吗)一，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息(xī)，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投(tóu)资(zī)品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对(duì)于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落(luò)袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分配金额(é)完成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要(yào)因素(sù)之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金(jīn)份额(é)的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除(chú)权操作是对(duì)分红前后基金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人(rén)在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红(hóng)差(chà)异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类(lèi)投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类产品的收(shōu)益(yì)主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细(xì)分来(lái)看(kàn)，各(gè)类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额(é)包含(hán)了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追(zhuī)加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还表示，在(zài)产品分(fēn)红期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机(jī)构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金(jīn)额(é)与募集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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