导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化(huà)时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持(chí)续低(dī)景气，有(yǒu)关(guān)中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米公布中国(guó)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流(liú)动人口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全(quán)国总人口的近三成都是流(liú)动人(rén)口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人口流(liú)入(rù)，人口净(jìng)迁入城市(shì)的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不(bù)小差(chà)距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，这是过去二(èr)十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时(shí)代(dài)下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年(nián)2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害(hài)综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数(shù)据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市(shì)家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从(cóng)人(rén)均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全(quán)的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的(de)测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据(jù)，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们(men)利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美(měi)国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南(nán)大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年(nián)龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带(dài)来(lái)了很大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一(yī)居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与城市土地(dì)资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两(liǎng)年间(jiān)农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的(de)家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国(guó)的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住(zhù)人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自(zì)建房(fáng)家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破(pò)旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济(jì)水平(píng)有着密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单(dān)局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可(kě)能偏(piān)低，其(qí)增速可(kě)能超预(yù)期。

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