5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局(jú)。数(shù)据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的(de)持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名(míng)最高的是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是(shì)招商(shāng)蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是(shì)万科最为明显；其(像火花像蝴蝶段绍荣是谁杀的qí)次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环(huán)，且(qiě)首季并非(fēi)行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红(hóng)利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来(lái)分(fēn)类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的(de)行(xíng)情(qíng)里包括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要有一定(dìng)的(de)政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基(jī)金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的(de)过程。这(zhè)个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第(dì)二(èr)的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一(yī)方(fāng)面是(shì)该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了(le)知名(míng)机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流通股股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布局在(zài)深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出(chū)的也是(shì)一份报(bào)喜(xǐ)的(de)成绩单(dān)：首季(jì)公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀像火花像蝴蝶段绍荣是谁杀的入十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多(duō)（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额(é)）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不(bù)动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地(dì)产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系等问题(tí)，市(shì)场对民(mín)营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的(de)盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额(é)持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份(fèn)额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房(fáng)企营(yíng)收、净利均(jūn)实(shí)现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市(shì)四月(yuè)环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝(jué)大多(duō)数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到(dào)六(liù)月份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了半年(nián)报(bào)冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的(de)复苏(sū)速度都(dōu)比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要多给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 像火花像蝴蝶段绍荣是谁杀的