OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩(kuò)大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入(rù)基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益(yì)人将继续(xù)密(mì)切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责(zé)人也(yě)表示，近期(qī)已同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲库提(tí)前退租(zū)的可(kě)能(néng)事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高(gāo)度(dù)重视(shì)，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华(huá)安(ān)张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来(lái)，华(huá)安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露张江光大园(yuán)项目出租率有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位(禁脔是啥意思，女人的玉露是什么意思wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面、情绪面等(děng)多重因素影(yǐng)响，不好判断价(jià)格是不是已经完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一(yī)位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品年(nián)内二级市场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些(xiē)隐含收(shōu)益率高的(de)产品具备一定的(de)投资价值，很适合稳(wěn)健类(lèi)投资(zī)者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江园区最(zuì)终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成大(dà)的(de)影响，“事件性利(lì)空下调至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上(shàng)前(qián)期本身园区(qū)类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计园(yuán)区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极(jí)做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的(de)张江光大(dà)园项(xiàng)目出租(zū)率下(xià)降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开(kāi)的业绩说明(míng)会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释说明，市(shì)场(chǎng)信(xìn)心得到了(le)一定提(tí)振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团(tuán)队表示了对张江(jiāng)光大(dà)园项目的信心，预计签署意(yì)向书和(hé)合(hé)同谈(tán)判中的储备租户(hù)正(zhèng)常转化(huà)后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过(guò)了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述公告引起了(le)市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目(mù)的原始(shǐ)权(quán)益人相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了应急(jí)预案(àn)，排(pái)摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前(qián)退(tuì)租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据悉新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负(fù)责人介绍(shào)说，目(mù)前(qián)储备租户(hù)还(hái)是比(bǐ)较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息技(jì)术(shù)等产业客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积超过(guò)了2万方。从意向储(chǔ)备转化(huà)为实际租(zū)户需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们(men)正在(zài)着手通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一(yī)些重要(yào)租户(hù)。虽然收了三个(gè)月履约保证(zhèng)金给了我们(men)一些空(kōng)间，但(dàn)本(běn)着对(duì)首批扩募、对市场负(fù)责的态(tài)度，我(wǒ)们(men)肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去(qù)化。”相关负责(zé)人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的(de)同区域的张江光大园(yuán)项目一季(jì)度末也有将近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备(bèi)租(zū)户，之前的(de)空置率为(wèi)何未能得到(dào)解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责人解释，张江光大(dà)园一直以来都坚(jiān)持以市场化运(yùn)营为导向，历(lì)史运(yùn)营(yíng)表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调(diào)租(zū)和(hé)换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正好(hǎo)发生(shēng)在市场(chǎng)活(huó)跃度的(de)短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江(jiāng)这边(biān)也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目在给(gěi)租户的(de)分隔空(kōng)间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平(píng)等(děng)方面也有(yǒu)一些差(chà)异(yì)化(huà)，张润大厦(shà)多是两千(qiān)多平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层(céng)以一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户(hù)自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完(wá禁脔是啥意思，女人的玉露是什么意思n)成以后，新老资产(chǎn)的(de)管理人都(dōu)变成(chéng)了一(yī)家(jiā)，后续我们在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应(yīng)，相信(xìn)可以做(zuò)得(dé)更(gèng)好。”上述(shù)负(fù)责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负(fù)责(zé)人(rén)表(biǎo)示，张江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他(tā)在(zài)开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造张江园(yuán)区(qū)产(chǎn)业空间资产上市(shì)平台目标的(de)坚实后盾和(hé)储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本(běn)平台(tái)和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了(le)一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们在(zài)张(zhāng)江(jiāng)科学城这(zhè)三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过(guò)程中(zhōng)所经历的相(xiāng)比，只能(néng)算是一个非常(cháng)小的插曲。我们(men)有(yǒu)信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前(qián)突发事件(jiàn)的所有负(fù)面(miàn)影响，维(wéi)持预期和(hé)市场的信心。”

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