万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次(cì)受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并(bìng)非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么简(jiǎn)单。

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　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了(le)“北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司(sī)不(bù)良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市分公司(sī)（下称中国(guó)信(xìn)达(dá)北(běi)分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目(mù)前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子(zi)根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北(běi)京(jīng)的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么(me)，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还(hái)是(shì)债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，但未(wèi)办(bàn)理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时(shí)可(kě)以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明(míng)确了(le)购房人的(de)优先(xiān)权(quán)：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优(yōu)先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的，人民(mín)法院应当(dāng)予(yǔ)以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价(jià)款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在(zài)一审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余(yú)价(jià)款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是(shì)个(gè)烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信达申(shēn)请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成(chéng)为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元(yuán)的(de)价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)的(de)地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了(le)，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却(què)多(duō)次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行(xíng)标(biāo)的(de)高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元(yuán)化转型(xíng)，但转型(xíng)之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股(gǔ)国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信(xìn)集团(tuán)手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北(běi)京国安的估(gū)值(zhí)一直没(méi)变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的(de)时间完(wán)全(quán)吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押(yā)手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫(hè)的(de)经(jīng)营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能(néng)独(dú)善(shàn)其身？

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