导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住宅真(zhēn)实情(qíng)况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还(hái)包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人(rén)均一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)较发达国家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意(yì)味(wèi)着中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我们(men)根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的(de)租(zū)赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户(hù)购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同(tóng)区域(yù)板块(kuài)之间(jiān)，不(bù)同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存(cún)量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全(quán)的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测(cè)算(suàn)思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数(shù)<酒红色是哪几个颜色调出来的/p>

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民酒红色是哪几个颜色调出来的所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)占酒红色是哪几个颜色调出来的比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到(dào)了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不(bù)应求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是(shì)约(yuē)9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给住户(hù)的生活带(dài)来了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室(shì)和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半(bàn)。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会(huì)有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结(jié)构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户(hù)、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均(jūn)人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其(qí)人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步(bù)上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年(nián)底的(de)中(zhōng)央经济工(gōng)作会(huì)议(yì)明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平的(de)提高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的(de)供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化(huà)不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房之间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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