近两年(nián)火爆(bào)的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配金(jīn)额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投资价(jià)值，通过观(guān)测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资(zī)者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目(mù)前已包含了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基(jī)金(jīn)募(mù)集材料和信(xìn)息披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析(xī)基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格(gé)变化(huà)导(dǎo)致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可分配金(jīn)额以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红(hóng)要homework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资(zī)者的投资(zī)品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益(yì)是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预(yù)期(qī)恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)相对(duì)经济(jì)活力的改善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基(jī)金(jīn)份额的(de)开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基(jī)金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份(fènhomework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢)额净值变化(huà)的(de)修正(zhèng)，使投资(zī)人在(zài)基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获(huò)得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)前(qián)提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为(wèi)“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之(zhī)间的(de)比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基(jī)金价值面临极大(dà)不(bù)确(què)定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的(de)时(shí)，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资(zī)产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示(shì)，从细分(fēn)来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包(bāo)含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产的(de)价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金额(é)包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的(de)估(gū)值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期，投资(zī)者可(kě)以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是(shì)可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多(duō)关(guān)注内部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fhomework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢ēn)红交(jiāo)易带(dài)来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露(lù)预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 homework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢