文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了(le)，用你(nǐ)的(de)钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时代步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房900g是几斤 900g是多少毫升地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业(yè)层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于(yú)保(bǎo)障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不(bù)少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措(cuò)施，开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房(fáng)后并非(fēi)像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期(qī)支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民(mín)众不公平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一(yī)定能化(huà)解(jiě)这个难(nán)题(tí)，让房地(dì)产回(huí)归实体经(jīng)济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是(shì)以(yǐ)客(kè)户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度(dù)，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的(de)需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运900g是几斤 900g是多少毫升业(yè)务的经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购(gòu)房的资(zī)金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的(de)一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的(de)住(zhù)房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼(lóu)市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升(shēng)了对(duì)于(yú)预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入(rù)律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需(xū)求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地(dì)房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市场经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了(le)房(fáng)地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产开发(fā)企(qǐ)业将(jiāng)正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了(le)全(quán)部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增(zēng)加市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多900g是几斤 900g是多少毫升年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求(qiú)，也提(tí)高了居民(mín)居(jū)住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的(de)发展。中国内地(dì)房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资(zī)存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大(dà)幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向开发(fā)商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还(hái)，因此购(gòu)房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因为(wèi)市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能(néng)还款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关的工程建设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的(de)预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资(zī)金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需。通过(guò)这些方式(shì)套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝大部分(fēn)房款在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)式：预付(fù)款一(yī)般以定金(jīn)方(fāng)式(shì)支付，或按(àn)工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供一定的(de)保修(xiū)期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)的(de)信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发(fā)商或(huò)购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房(fáng)产公(gōng)证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋供(gōng)给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签(qiān)订定金(jīn)保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所(suǒ)趋。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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