5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而(ér)以公(gōng)募(mù)基(jī)金为(wèi)代表的(de)机(jī)构对于(yú)这(zhè)一(yī)板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华(huá)夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华(huá)发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的首次(cì)回升，年(nián)底(dǐ)这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的(de)持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一季(jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重(zhòng)合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对于房地产的(de)投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投(tóu)资上(shàng)，配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资(zī)机会(huì)的。但在这(zhè)几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定(dìng)的(de)政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的(de)杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃(chī)小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行(xíng)业(yè)需求(qiú)见顶回落(luò)时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公(gōng)募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是(shì)上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流(l反函数的性质是什么意思，反函数得性质iú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利(lì)润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一(yī)支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局(jú)，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公(gōng)司(sī)，一季报(bào)交出(chū)的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为反函数的性质是什么意思，反函数得性质笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的(de)净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是(shì)，在(zài)当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行(xíng)业的(de)结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体(tǐ)现为库(kù)存的(de)优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度(dù)提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预(yù)期的(de)盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力(lì)强、可以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概(gài)率比(bǐ)较(jiào)低，行(xíng)业(yè)内部(bù)将出现分化(huà)，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集中度提(tí)升的头(tóu)部公(gōng)司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城(chéng)市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一(yī)季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市(shì)四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝(jué)大多数(shù)城市(shì)都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第(dì)三季(jì)度(dù)增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房(fáng)地(dì)产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待(dài)它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 反函数的性质是什么意思，反函数得性质