饱受(shòu)争(zhēng)议的但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思(de)二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到(dào)监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪服(fú)务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构(gòu)存在(zài)利用(yòng)房源客源优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事(shì)人(rén)负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部(bù)门从加强(qiáng)从(cóng)业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明(míng)确(què)经(jīng)纪服务内容(róng)、合理确定经纪(jì)服务(wù)收费、严格实(shí)行明(míng)码(mǎ)标价等十(shí)方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城(chéng)市发展，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市(shì)场(chǎng)成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中介居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规(guī)院住房政(zhèng)策研究(jiū)中心首席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对居(jū)民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信息不(bù)对称等问题(tí)，将非必要的收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民(mín)造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关(guān)市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的(de)主题。“当下(xià)，推进这项工作的意(yì)义更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房(fáng)地产经纪服(fú)务行(xíng)业关注最多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是(shì)对房地(dì)产经纪(jì)服务收费(fèi)及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北(běi)京某房地产(chǎn)经纪(jì)服务机(jī)构(gòu)2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方共同承(chéng)担经纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前(qián)房地产经纪服(fú)务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建设(shè)部下(xià)发的(de)《关于房地产中(zhōng)介服务但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思收费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其(qí)中第六(liù)条规定：房(fáng)屋买卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新(xīn)后的(de)收费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协(xié)商同意，可在(zài)规(guī)定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房(fáng)中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政(zhèng)放权(quán)”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪(jì)服务(wù)收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相(xiāng)关监管部门(mén)当前并未明(míng)确具体的(de)中介费率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服务过程中(zhōng)对(duì)收费标准进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结(jié)合(hé)房(fáng)屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合适的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端(duān)等(děng)场所或(huò)渠(qú)道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)提(tí)供的基本服(fú)务和延(yán)伸服务(wù)，应(yīng)当分别明确服务(wù)项(xi但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思àng)目和收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前应当向交易当(dāng)事人(rén)出(chū)具收费(fèi)清单(dān)，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将会同市(shì)场(chǎng)监管等部门采取约(yuē)谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法(fǎ)查处不(bù)按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费(fèi)等(děng)违反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规(guī)信息，市(shì)场(chǎng)监管部门要依(yī)法依规纳入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行(xíng)分档定价，是否意味(wèi)着(zhe)，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发文鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越(yuè)低的(de)原则(zé)实(shí)行分档定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范行业，打(dǎ)击收费过(guò)高的经纪(jì)机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理(lǐ)范围(wéi)内，加上经纪(jì)服务费用(yòng)对市场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指(zhǐ)出(chū)，由(yóu)于当(dāng)前两部(bù)门(mén)提出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即(jí)只是(shì)纲(gāng)领性文(wén)件而(ér)非规定，未(wèi)来(lái)如(rú)何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规(guī)范化，有利于行业(yè)健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于(yú)二手(shǒu)房(fáng)很多房源在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行业的(de)专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出(chū)，在(zài)二手房(fáng)买(mǎi)卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一(yī)半的中介费(fèi)，但在一些热点城(chéng)市的二手房(fáng)交(jiāo)易过(guò)程中，往往会有这(zhè)样的情形(xíng)，因部分购房(fáng)者处(chù)于(yú)弱势地位(wèi)，从而(ér)会出现中介(jiè)费及税费均由购房(fáng)者来(lái)承担(dān)。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介(jiè)公司将其视为向(xiàng)购房者单(dān)边收费的行(xíng)为(wèi)。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先(xiān)经纪服务收费的(de)基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收取(qǔ)费用，而(ér)这部分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会(huì)将其转再(zài)次转嫁给购房者，这(zhè)实(shí)际上(shàng)相当于变相(xiāng)推(tuī)高(gāo)了(le)房(fáng)价(jià)。两部门提出(chū)严禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提(tí)高交(jiāo)易(yì)中操作的透明度，也(yě)有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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